На фоне многочисленных изменений в жилищной политике Москвы, одной из самых обсуждаемых тем стал запрет на строительство малогабаритных квартир до 28 квадратных метров. С введением данного ограничения с августа 2024 года, столичный рынок недвижимости переживает резкие изменения. Сегодня малогабаритки практически исчезли с рынка, и это вызывает немало вопросов как у покупателей, так и у аналитиков, наблюдающих за развитием ситуации.
Запрещённые «клетушки»: Чем они были хороши? Маленькие квартиры, по сути, были идеальны для краткосрочного проживания, становясь доступным вариантом для студентов, молодых специалистов и всех тех, кто только начинал свой путь на рынке недвижимости. Их стоимость значительно ниже, чем у квартир стандартной площади, что позволяло многим москвичам приобрести жильё, не имея крупных средств для более просторных вариантов. Это был компромисс между ценой и функциональностью, удобное, но довольно тесное решение.
Однако, что важно отметить, спрос на эти квартиры был весьма стабильным, особенно в условиях растущих цен на жильё в Москве. Студенты, молодые пары или люди, которые только начинали свою карьеру, активно приобретали такие «клетушки» как стартовое жильё или объект для сдачи в аренду. В качестве инвестиции эта модель тоже имела смысл: цена за квадратный метр в малогабаритках достигала 418 тыс. рублей и это, в отличие от стандартных квартир, было намного дороже средней стоимости на рынке.
Почему малогабаритки исчезают? Запрещённый с августа 2024 года проект малогабаритных квартир это результат изменений в строительной политике Москвы, направленных на улучшение качества жилья и решение проблемы перенаселения. Мэрия решила, что такие квартиры просто не подходят для полноценного проживания и что они не могут удовлетворять растущие требования к качеству жизни в мегаполисе. Столичные власти уверены, что такие «клетушки» не дают должного уровня комфорта, а также не обеспечивают должных условий для жизни людей в городе, что может привести к социальным и экономическим последствиям.
Такой запрет, на первый взгляд, может показаться шагом в сторону улучшения качества жилья. Однако последствия для рынка, особенно в отношении малогабариток, уже налицо. С момента запрета предложение на этом рынке сократилось на 25%, и всё, что осталось это остатки квартир в старых проектах, где застройщики успели оформить разрешения до вступления в силу новых законов.
Спрос на малогабаритки: упадок или временная заморозка? Несмотря на то, что малогабаритки исчезают с рынка, спрос на них не ушёл. Дело в том, что в старых проектах, построенных до введения запрета, ещё можно найти несколько тысяч таких квартир но их число крайне ограничено. По состоянию на сегодняшний день, на рынке осталось чуть больше 7 тысяч таких квартир, и найти их в новых проектах фактически невозможно. Ожидается, что остатки малогабариток будут распроданы за 1,5-3 года, после чего, вероятно, рынок перейдёт полностью на вторичное жильё.
Впрочем, текущий спрос на такие квартиры не тот, что был раньше. Ажиотаж, связанный с льготной ипотекой, давно утих, а те, кто искал малогабаритки в качестве вложения на сдачу, теперь значительно отошли от активных покупок. Всё больше инвесторов начинают искать другие варианты для вложений, а молодые специалисты и студенты стали искать более просторные варианты жилья, что ещё сильнее уменьшает привлекательность малогабариток как объекта для покупки.
Высокая цена низкая функциональность Самая большая проблема малогабаритных квартир заключается не только в их размере, но и в крайне низкой функциональности. Эту проблему отмечают не только покупатели, но и аналитики. На фоне растущих цен на жильё, каждый метр площади становится все более ценным, но саму планировку и функциональность таких квартир назвать удачными сложно. Несмотря на то, что они могут похвастаться относительно высокой маржей для застройщиков, покупатели сталкиваются с откровенным дискомфортом.
Жить в этих квартирах, по мнению экспертов, не слишком удобно. Ведь даже несколько дополнительных метров могут кардинально улучшить качество жизни. В таких малогабаритках, как правило, отсутствуют места для хранения, зонирование пространства сводится к минимуму, а в некоторых случаях банально не хватает воздуха и пространства для нормального существования.
Перспективы и прогнозы Что ждёт рынок малогабаритных квартир в будущем? Учитывая сложившуюся ситуацию, можно сказать, что малогабаритки будут исчезать с рынка ещё несколько лет, а их остатки в старых проектах будут постепенно распроданы. В перспективе, после того как такие квартиры перестанут предлагаться в новостройках, покупатели будут вынуждены обратить своё внимание на вторичное жильё.
Если раньше малогабаритки стали доступным и привлекательным вариантом для инвесторов и покупателей с ограниченными возможностями, то в ближайшие годы ситуация будет другой. Рынок недвижимость, видимо, будет продолжать стремиться к качеству, а не количеству. Таким образом, уход малогабаритных квартир с рынка, несмотря на всю свою критику, является частью неизбежной эволюции столичного жилья.